凍結された資産

あなたの両親が家を購入した時、それを投資とは考えていませんでした。彼らは単に住まいが必要だったから、収入で住宅ローンを賄えたから、近くに良い学校があったから、そして当時誰もがそうしていたから買ったのです。リビングを二度塗り替え、キッチンのリフォームで何年も議論しましたが、結局本格的な改装はしませんでした。ここで子供を育て、そして老後を過ごしたのです。知らず知らずのうちに、彼らは人生で最も貴重な財産を築き上げていたのです。

今、彼らは医療費を支払う方法を必死に模索しています。そしてこの家の価値は120万ドルです。

最近の金融研究で繰り返し登場する数字がある。124兆ドルだ。

これは今後25年間で資産が老世代から若年世代へ移転すると予測される総額である。アナリストはこれを「富の大移動」と呼んでいる。メディアの報道は、特に資産を受け取る側にとっては、完全に良いニュースのように見える。

本当にそうだろうか？

移転される富の大半は流動性に欠け、その多くは不動産である。ベビーブーマー世代は住宅価格が手頃な時期に家を購入し、数十年にわたってローンを返済し、資産価値が上昇するのを目の当たりにし、それが彼らの富の主な源泉となった。しかし、これらの不動産を相続する世代は、同じ住宅価格の高騰によって自分たちが住宅を購入できなくなるのを目の当たりにしてきた。今、これらの不動産は依然として彼らの手に渡るが、流動性に欠け、重い感情的な負担を背負い、法的手続きが煩雑で、実用的な用途を見出すことがますます困難になっている。

これが、124兆ドルという見出しの数字が反映していない問題の本質である。

この重要性を理解するには、1960年代から現在に至る住宅分野の変化を把握する必要がある。住宅の性質は変容した。当初は単なる住居であったものが、次第に米国中産階級の主要な金融商品へと進化した。最高所得層以外の世帯にとって、住宅は資産の一つではなく、最も重要な資産となったのである。不動産純資産は米国家計のバランスシート上で最大の単一項目であり、退職口座、株式、その他全ての資産の合計をはるかに上回る。

ベビーブーム世代はこの資産を通じて、今や失われた条件下で富を蓄積した。彼らが住宅を購入した当時、住宅価格対所得比率は2～3.5倍であった。その後数十年間、実質賃金の増加に伴い住宅ローンを完済した。2025年第1四半期までに、ベビーブーマー世代の不動産保有額は19.5兆ドルに達したが、1990年にはこの数字のごく一部に過ぎなかった。

現在、不動産市場に参入するミレニアル世代は、親世代が住宅を購入した当時と比べて住宅価格対所得比率が2倍以上に跳ね上がった状況に直面している。彼らは親世代にはなかった学生ローンを抱えている。彼らが直面する住宅ローン金利は、中価格帯住宅の月々の返済額を中所得層にとってほぼ耐え難いものにしている。頭金だけでも、住宅価格の上昇速度が貯蓄の積み立て速度をはるかに上回っているため、天然の罠となっている。

その結果、世代間の分断が生じ、この分断はもはや循環を繰り返すものではなくなった。購入能力のある世代が購入し、購入能力のない世代は第一世代が創出した富を相続しようとしている。

不動産は個人が保有できる流動性が最も低い資産の一つである。

緊急の資金が必要になった時、家の10%の所有権だけを売却することはできません。転職したからといって家を移動させることもできません。また、18ヶ月にも及ぶ法的手続きを伴わずに、4人の兄弟姉妹に家をきれいに分割することも不可能です。この手続きは、もともと逼迫している遺産資金を枯渇させる恐れがあります。負担できない都市にある100万ドルの不動産を相続することは決して良いことではありません。これは選択を迫られる問題です：売却するか、維持して全ての費用を負担するか、賃貸して大家になるか、あるいは兄弟姉妹と何年も交渉して最終的にどの選択肢を選ぶか。

ベビーブーマー世代は現在、米国の住宅資産の約40%を保有しています。

このうち61%が「絶対に売却しない」と表明しているが、その背景にある動機を理解すれば、これは頑固さではないと私は考える。売却は数十年にわたる資産価値上昇に伴うキャピタルゲイン税を発生させる。3%の住宅ローン金利が7%にリセットされる。カリフォルニア州では固定資産税の請求書が一夜にして10倍になる可能性もある。さらに、そもそもダウンサイジングできる手頃な価格の住宅が存在しないのです。

そのため彼らは持ち続ける。住宅は流通市場に入らない。若い購入希望者は門前払いされ、相続を待つしかありません——多くの都市では、これが住宅購入の唯一の現実的な手段となっています。そして相続が最終的に実現しても、流動性不足の問題は単に先送りされただけで、消えてはいないのです。

Nansen共同創設者のAlex Svanevikは、この先の発展を津波に例えた。彼は2026年1月、今後20年間で約100兆ドルの資産が相続されると述べ、これらの資金が暗号通貨に流れる要因は投機的ではなく構造的だと指摘した。彼は、相続資産のわずか3%が暗号通貨市場に流入するだけで、その規模は現在の2倍に達する可能性があると推定している。

3%という数字は低く聞こえるかもしれない。しかし、誰がこれらの富を相続するのかを考えてみよう。OKXの最近の調査によると、Z世代の暗号通貨への信頼度はベビーブーマー世代の5倍である。ミレニアル世代が保有するデジタル資産は既に親世代を上回っている。彼らに暗号資産の正当性を証明する必要はない。彼らは幼い頃から暗号資産を使い慣れている——先代が普通預金口座を使うのと同じように。彼らが必要としているのは、相続した資産が既存の資産水準に見合うことだ。

ここにギャップが存在する。トークン化こそがこのギャップを埋める鍵となる。

現実世界の資産のトークン化とは、物理的資産の所有権をブロックチェーン上で表現することを指します。これが実現すれば、所有権は分割可能となり、仲介者なしで移転でき、ウォレットに保管でき、担保として利用でき、取引が可能になります。すべての利害関係者の合意を必要とせずに行えます。これにより、現在解決が困難な摩擦問題が効果的に管理可能になります。

具体的には、不動産相続においてトークン化は、現在有効な解決策が存在しない四つの課題に対する解答を提供する。

• 流動性：トークン化された不動産は部分売却が可能となる。例えば、5万ドルを必要とする相続人が50万ドル相当の不動産を所有している場合、物件全体を売却するか何も得られないかの選択を迫られることなく、所有権の10%を売却することが可能となる。さらに、基盤となる不動産が柔軟に売買可能となり、金融機関がそれを審査対象とできるため、当該資産を担保とした融資も容易になる。同様の理由で、当該不動産を担保としたローンもより簡素化される。

• 分割：4人の兄弟姉妹が不動産を相続する場合、トークン化技術により各人が正確な持分をデジタル形式で保有でき、物理資産の処分方法について合意する必要なく、取引・売却・単独保有が可能となる。所有権がプログラム可能になると、現在相続財産をめぐって発生している法的紛争は大幅に簡素化されるでしょう。

• 流動性：トークン化された資産は、株式、暗号通貨、その他の資産と同様にポートフォリオに組み入れることが可能です。遠隔地からの管理、国境を越えた移転が可能であり、最終的には分散型金融（DeFi）プロトコルの担保として活用できます。不動産の地理的制約が相続人の財務的柔軟性を制限することはなくなります。

• アクセシビリティ：不動産を購入する資金がないが相続を控えた相続人にとって、トークン化は部分的な参加を可能にします。相続分が少ない弟妹にとって、部分所有権は、自分の持分をすぐに現金化するのではなく、実物資産を保有することを可能にします。

市場はすでにこの方向へと進んでいます。2026年初頭までに、トークン化された現実世界の資産の総価値は分散型資産で260億ドル、代表資産で3880億ドルに達し、なおも急速に成長している。不動産は依然としてそのごく一部に過ぎませんが、ウォレット、オンチェーン決済、プログラム可能な所有権といった構築中のインフラは、2年前には到底到達できなかった機能レベルに達しています。Svanevik氏は、Nansenが今日開発している製品は、インフラが未成熟だった2年前には存在し得なかったと指摘します。しかし今、状況は変化しました。

とはいえ、トークン化が住宅の価格高騰問題を解決するわけではない。所有権移転が容易になっても住宅価格は下がらない。供給制約、金利固定化、賃金と住宅価格の長期的な乖離といった構造的問題は依然存在する。大多数の家庭が保有する最後の非流動資産を金融化することが、彼らの生活を改善するのか、それとも問題を転嫁しやすくするだけなのかも不明だ。

トークン化が解決するのは、より具体的かつ差し迫った問題だ。それは25兆ドル規模の不動産資産が世代間で移行する際に生じる課題である：ある世代は全資産を不動産に投資したが、次の世代は資産を流動的でデジタルな存在と捉え、必ずしも物理的住所と結びつかないと考える。

住宅資産を保有する大多数にとって、既存の資産流動化手段は実用的ではない。リファイナンスによる現金化には、3%の住宅ローン金利を放棄し、7%の金利を選択する必要がある。住宅担保信用枠（HELOC）と住宅担保ローンはいずれも収入要件を満たす必要があり、退職者はこれを満たすのが難しい。リバースモーゲージは30年にわたる汚名と相続上の複雑な問題を引き起こす。住宅売却は税務上の落とし穴と金利リセットを同時に引き起こす。どの選択肢も保有者に耐え難い損失をもたらす。

資産移転は既に始まっており、その規模は年間約1.5兆ドルに達し、さらに加速している。最初のミレニアル世代が45歳を迎えるのは2026年だ。JPモルガン、ブラックロック、フランクリン・テンプルトンは過去2年間でトークン化資産分野に参入し、この瞬間のためのインフラ構築を進めている。ロビンフッドのCEO、ヴラド・テネフは昨年、この富の移転が技術革新を伴い、今後数年間が極めて重要になると指摘した。

この財産を継承した世代は、金融資産を書類棚ではなく財布に保管することに慣れている。真の問題は、彼らが現在の紙ベースの書類とブローカーを介した取引システムにどう対応するかにある。

各世代は、自分たちが慣れ親しんだ言語で富を築いてきた。次の世代はそれを別の言語に翻訳する必要がある。