デジタルデベロップメント グローバルリサーチレポート｜REITとデジタル資産の融合

著者：デジタル・ガバナンス研究

デジタル開発グローバル研究 第2巻 第38号（2024/9/23～2024/9/29）

今号はデジタル資産と組み合わせたREITに関する情報をまとめました。

I.組み合わせと意義

REIT（不動産投資信託） 産業と金融の組み合わせの成功モデルは、資産の組み合わせ、専門的な管理、資金調達経路の拡大、市場の流動性の向上、政策にある。REIT（不動産投資信託）の成功モデルは、不動産市場と金融市場の効果的なドッキングを実現し、経済発展と投資家のために価値を創造するという観点から、資産、専門的な管理、資金調達ルートの拡大、市場流動性の強化、政策支援の相乗効果にある。

一つは、資産の質と専門的な管理の組み合わせである。REITは通常、商業用不動産やインフラストラクチャーなど、質の高い不動産資産を選びます。これらの資産には安定したキャッシュフローと付加価値の可能性がある。資産をデジタル化する多くの方法が成熟してきたが、現在の出口チャネルのうち、REITはイノベーションとコンプライアンスを両立させることができるかもしれない。高品質の資産でイノベーションを実現し、コンプライアンスを保護するモデルである。

2つ目は、資金調達チャネルを広げ、資本の効率性を高めることである。不動産プロジェクトの本来の権益保有者にとって、REITは新たな資金調達チャネルを提供する。成熟した不動産資産をパッケージで上場することで、原権益保有者は資本を迅速にリサイクルし、ギアリングを削減し、財務構造を最適化することができる。デジタル資産は、一方では技術的な手段と装置を通じて、より多くの利益と資産をデジタル化し、流通させることができ、他方では、REITとの組み合わせは、金融システム自体の革新と活力を促進し、資本効率を高める可能性がある。

第三に、政策支援を推進し、業界の標準化された発展を促進することである。多くの国や地域がREITの発展を支援する政策や規制を導入し、REITの生産と融資の組み合わせに有利な政策環境を作り出しています。これらの政策には、税制優遇措置、規制規範などが含まれます。ブロックチェーン技術の応用が推進されて以来、不動産資産や利益との組み合わせや革新が止まらず、近年の世界的な金融システムの革新とブロックチェーン技術の応用の継続的な成熟、特にデジタル経済と実体経済の深い統合により、REITとデジタル資産の組み合わせは、政策と業界の発展、業界規範の発展のより効果的な組み合わせをさらに促進する可能性があります。

II.

REITとデジタル資産を組み合わせた方法は、主に新しいデジタル資産を含む、WEB3革新的な資産側の2つの側面を構築します。

1.データセンター、通信インフラ、インテリジェント物流倉庫施設などの伝統的なデジタル資産は、比較的一般的で、REITの原資産の典型的なタイプです。

データセンター。デジタル時代の発展に伴い、データセンターに対する需要は増加の一途をたどっています。データセンターは、長期で安定したリース、大幅な移行コスト、高い顧客品質が特徴で、営業活動から持続可能で安定したキャッシュフローを生み出すことができ、REITの裏付け資産の要件を満たしています。データセンターの需要は主に第三次産業に集中しており、その収益は主に企業や機関へのサーバーホスティング、クラウドコンピューティング、その他のサービス提供による賃料収入によるものである。一方、データセンターの建設と運営には多額の設備投資が必要であり、REITを通じて資産の証券化を実現することで、より多くの投資家の参加を呼び込み、データセンターの発展に資金的支援を提供することができる。

通信塔などの通信インフラ。通信塔などの通信インフラは、デジタル通信を支える重要なものです。これらの資産は通常、長期安定的なリース契約を結んでおり、キャッシュフローも比較的安定している。これらをREITの原資産とすることで、分散している通信インフラ資源を統合し、資産の運用効率を向上させ、投資家に安定したインカムリターンを提供することができる。

インテリジェント物流保管施設。電子商取引の急速な発展を背景に、インテリジェント物流倉庫施設の需要が高まっている。 これらの資産は、デジタル技術によってインテリジェントに管理され、倉庫の効率とサービス品質を向上させる。その収入源は主に倉庫賃料と物流サービス料である。インテリジェント物流倉庫施設はREITの原資産として、金融市場の力を活用し、建設規模を拡大し、業界の競争力を高めることができる。

2.不動産と組み合わせたウェブ3資産の形態を探るには、多面的なアプローチが必要かもしれない。

財産権のデジタル化とパススルー。従来の権利ではカバーされていない不動産タイトルの権利をデジタル化し、ブロックチェーン技術を通じてこれらの権利の一部を表すパスを発行する。これらのパススルー証書は、Web3のエコシステムで取引・譲渡することができ、不動産関連資産の流動性向上を実現する。例えば、商業用不動産プロジェクトの創造的価値に関連する権益をいくつかのパスに分割することができ、投資家は資金力に応じて対応するパスのシェアを購入することで、不動産関連投資に参加することができる。同時に、パススルーは財産権の明確な定義とトレーサビリティを実現し、取引コストとリスクを削減することもできる。

スマートコントラクトと自動管理。スマートコントラクト技術は、財産関連の権利取引や管理の自動化ルールやプロセスを開発するために使用される。スマートコントラクトは、賃料支払いや契約更新などの業務を自動化し、取引の効率性と透明性を向上させることができる。不動産管理の面では、スマートコントラクトは、料金の自動徴収や設備メンテナンスの自動手配といった機能を実現し、管理コストを削減することができる。また、スマートコントラクトは、家賃滞納時に自動的に債務不履行処理手続きを開始するなど、あらかじめ設定した条件に基づいて特定のイベントを発生させることもできる。

分散型金融（DeFi）と不動産融資。法令遵守を条件に、DeFiプラットフォームと組み合わせることで、不動産プロジェクトに新たな融資チャネルを提供します。不動産資産に基づく担保付融資パススルーを発行することで、不動産開発業者や投資家はDeFiプラットフォーム上で金融支援を受けることができる。同時に、投資家は不動産担保融資に参加することで収益を得ることもできる。さらに、DeFiの流動性マイニングやその他のメカニズムを利用することで、ユーザーが不動産関連の金融活動に参加するインセンティブを与え、資産の流動性と価値を高めることができる。

バーチャルリアリティ（VR）と不動産ショーケース。VR技術を使って、不動産プロジェクトの没入型ショーケース体験を提供する。潜在的な投資家は、VRデバイスを通じて遠隔地から不動産プロジェクトを訪問し、そのレイアウト、設備、周辺環境を理解することができます。これは不動産プロジェクトのマーケティング効果を高めるだけでなく、投資家により包括的な情報を提供し、投資判断のリスクを軽減する。同時に、VR技術をブロックチェーン技術と組み合わせることで、不動産プロジェクトのデジタルツインを実現し、資産管理と取引により直感的なリファレンスを提供することもできる。

コミュニティ・ガバナンスと意思決定の共有。投資家とユーザーが不動産関連プロジェクトのガバナンスと意思決定に参加できる、Web3ベースの不動産コミュニティを構築する。分散型自治組織（DAO）形式を通じて、投資家は不動産管理や施設のアップグレードなど、不動産関連プロジェクトの主要事項について投票できる。また、コミュニティのメンバーは、価値の共創と共有を達成するために、知識、資源、労働力を提供することで、不動産プロジェクトの開発を促進するために協力することができる。

データに基づく意思決定と評価。ブロックチェーン技術を使って不動産データの安全な保存と共有を実現し、投資家により正確で透明性の高い市場情報を提供する。不動産取引データ、賃貸データ、ユーザー行動データなどを分析することで、より科学的な不動産評価モデルを確立し、投資家がより多くの情報に基づいた投資判断を下せるようにする。同時に、データ主導の意思決定は、不動産プロジェクトの運営と管理を最適化し、資産の価値と収益性を高めることもできる。

3つの戦略と実践

資産の選別と統合を強化する。データセンター、通信インフラ、WEB3と統合された革新的な資産など、安定したキャッシュフローと成長が見込めるデジタル資産を選択する。これらの資産は通常、長期リース契約と信頼できる収入源を持っており、REITが原資産に求める要件を満たしている。複数の分散したデジタル資産を、買収や合併によって大規模なリートの資産パッケージに統合し、資産運用の効率と市場競争力を向上させることができます。

専門的な管理と運営を重視する。技術、法律、産業、金融などの専門家、できればデジタル資産分野での長期的な専門知識と経験を持つ専門家を含む管理チームを形成する。管理チームは、デジタル資産の安定的な運用と継続的な付加価値を確保するため、資産の日々の運用、メンテナンス、アップグレードを担当する。また、モノのインターネット（IoT）やビッグデータ分析などの先進的なデジタル管理技術を導入し、資産の管理効率とサービスの質を向上させる。資産の運用状況をリアルタイムで監視し、資源配分を最適化することで、運用コストを削減し、収益レベルを向上させる。

金融革新と資金調達チャネルを適切に利用する。金融革新ツールの利用を拡大し、REITとデジタル資産の組み合わせにより多くの資金調達オプションを提供する。例えば、デジタル資産担保証券（ABS）やブロックチェーン債券を発行し、より多くの投資家の参加を呼び込むことができる。融資チャネルを拡大し、伝統的な金融機関や新興フィンテック企業と協力する。銀行融資、債券発行、エクイティファイナンスなどの方法を通じて、デジタル資産の取得、建設、運用のための資金を調達する。

リスク管理とコンプライアンスを重視した運営を行う。包括的なリスク管理システムを構築し、デジタル資産の市場リスク、技術リスク、法的リスクなどを効果的に識別・管理する。分散投資とリスクヘッジを通じて投資ポートフォリオのリスクレベルを低減する。REITとデジタル資産の組み合わせが合法的かつコンプライアンスに準拠した枠組みの中で実施されるよう、関連法規および規制要件を遵守する。規制当局とのコミュニケーションと協力を強化し、政策動向を把握し、事業戦略を調整する。

4つのリスクと課題

資産評価の論理を再構築する必要がある。デジタル資産市場は比較的新しく、急速に変化しているため、その価値は技術開発、市場の需要、競争環境などさまざまな要因に影響されます。例えば、クラウド・コンピューティング技術の進歩、新たなデータ・ストレージのニーズ、競合他社の出現などにより、データセンターの価値が大きく変化する可能性がある。このため、REITの裏付け資産としてのデジタル資産の価値を正確に評価することは困難です。

さらに、伝統的な不動産評価方法は、デジタル資産を評価する際に完全には適用できない可能性があります。デジタル資産には独自の技術的特性やビジネスモデルがあり、新たな評価モデルや指標の開発が必要となります。例えば、データセンターの場合、地理的な位置や床面積といった従来の要因を考慮することに加え、サーバー容量、ネットワーク帯域幅、エネルギー効率といったデジタル資産特有の要因を考慮する必要があります。

技術リスクとセキュリティ。データセンターや通信ネットワークなどのデジタル資産は、その正常な運用を保証するために、信頼性の高い技術的な機器やシステムを必要とします。技術的な障害、ハッカー攻撃、自然災害などにより、デジタル資産に混乱や損害が生じ、REITのリターンに影響を与える可能性がある。例えば、大規模なサイバー攻撃によってデータセンターがダウンし、テナントが減少して賃料収入が減少する可能性がある。

デジタル資産には、顧客情報や企業秘密など、大量の機密データが含まれていることが多い。データ漏洩やセキュリティ侵害は、デジタル資産の所有者や利用者に深刻な法的リスクや風評リスクをもたらす可能性があります。REITの投資家もデジタル資産のセキュリティに懸念を持つ可能性があり、投資判断に影響を与える可能性があります。

規制は統合・調整される必要がある。デジタル資産に関する規制政策は国や地域によって異なり、規制の枠組みはまだ発展途上です。このため、REITとデジタル資産の組み合わせについては不確実性が生じている。例えば、国によってはデジタル資産の発行、取引、保有に厳しい規制を設けている場合があり、REITによるデジタル資産の取得や運用に影響を与える可能性があります。

デジタル資産には、金融規制当局、電気通信規制当局、データ保護当局など、複数の規制当局が関わっています。異なるセクター間で規制の目的や政策が対立することもあり、効果的な調整と協力が必要となる。このことが、REITとデジタル資産を組み合わせる際の規制の複雑さとコストに拍車をかけている。

市場の受容と投資家教育。伝統的な不動産に比べ、デジタル資産はまだほとんどの投資家に知られていません。投資家はデジタル・アセットの特性、リスク、ベネフィットを理解しておらず、デジタル・アセット・リートへの投資を警戒している可能性がある。例えば、デジタル資産の技術的な複雑さ、価値の変動性、規制の不確実性を懸念する投資家もいるかもしれません。

デジタル資産リートの市場受容性を高めるためには、投資家教育を強化し、デジタル資産の基本、投資リスク、リターン特性について投資家を教育する必要があります。金融機関や規制当局は、セミナーを開催したり投資家向けガイドを発行したりすることで、投資家の知識やリスク意識のレベルを高めることができる。