디지털 개발 글로벌 연구 보고서｜리츠와 디지털 자산의 결합

저자: 디지털 거버넌스 리서치

디지털 개발 글로벌 연구 2권 38호(2024/9/23-2024/9/29)

이 호의 내용 개요는 디지털 자산과 결합된 리츠에 대한 정보를 요약하여 참고할 수 있도록 정리한 것입니다.

I. 결합과 의의

리츠(부동산투자신탁) 산업과 금융의 결합의 성공 모델은 자산, 전문 운용, 자금 조달 채널 확대, 시장 유동성 제고 및 정책의 결합에 그 핵심을 두고 있습니다. 리츠의 성공적인 모델은 부동산 시장과 금융 시장의 효과적인 결합을 실현하고 경제 발전과 투자자를 위한 가치를 창출하기 위해 자산, 전문 관리, 자금 조달 채널 확대, 시장 유동성 강화 및 정책 지원의 시너지에 있습니다.

하나, 자산의 질과 전문적 관리의 결합입니다. 리츠는 일반적으로 상업용 부동산과 인프라 등 우량 부동산 자산을 선택합니다. 이러한 자산은 안정적인 현금 흐름과 부가가치 잠재력을 가지고 있습니다. 자산을 디지털화하는 여러 방법이 성숙해졌지만, 현재 출구 채널 중 리츠는 혁신과 컴플라이언스를 결합한 모델로 우량 자산의 혁신과 컴플라이언스 보호를 동시에 달성할 수 있습니다.

두 번째는 자금 조달 채널을 넓혀 자본의 효율성을 높이는 것입니다. 부동산 프로젝트의 원 지분 보유자에게 리츠는 새로운 자금 조달 채널을 제공합니다. 원 지분 보유자는 성숙 부동산 자산을 패키지로 상장함으로써 자본을 신속하게 재활용하고 기어링을 줄이며 재무 구조를 최적화할 수 있습니다. 디지털 자산은 한편으로는 기술적 조치와 장치를 통해 더 많은 지분과 자산을 디지털화하고 유통할 수 있으며, 다른 한편으로는 리츠와의 결합을 통해 금융 시스템 자체의 혁신과 활력을 촉진하고 자본 효율성을 높일 수 있습니다.

셋째, 정책적 지원을 촉진하고 업계의 표준화된 발전을 촉진하는 것입니다. 많은 국가와 지역에서 리츠의 발전을 지원하기 위한 정책과 규제를 도입하여 리츠의 생산과 자금 조달을 결합하는 데 유리한 정책 환경을 조성하고 있습니다. 이러한 정책에는 세금 인센티브, 규제 규범 및 기타 측면이 포함됩니다. 블록체인 기술의 적용이 추진된 이래 부동산 자산 및 이익과의 결합과 혁신은 멈추지 않았으며, 최근 몇 년간 글로벌 금융 시스템 혁신과 블록체인 기술의 적용, 특히 디지털 경제와 실물 경제의 심층 통합이 지속적으로 성숙함에 따라 리츠와 디지털 자산의 결합은 정책과 산업 발전의 보다 효과적인 결합과 산업 규범의 발전을 더욱 촉진할 수 있습니다.

II. 탐색 및 접근 방식<

리츠와 디지털 자산을 결합한 방식으로 주로 새로운 디지털 자산을 포함하고 양측의 WEB3 혁신 자산 측면을 구축합니다.

1. 데이터 센터, 통신 인프라, 지능형 물류 및 창고 시설과 같은 전통적인 디지털 자산은 비교적 일반적이고 대표적인 리츠 기초 자산 유형입니다.

데이터 센터. 디지털 시대의 발전과 함께 데이터센터에 대한 수요는 계속 증가하고 있습니다. 데이터 센터는 장기적이고 안정적인 임대, 상당한 마이그레이션 비용, 높은 고객 품질이 특징이며, 운영 활동에서 지속적이고 안정적인 현금흐름을 창출할 수 있어 리츠의 기초자산 요건을 충족합니다. 데이터센터의 수요는 주로 3차 산업에 집중되어 있으며, 수익은 주로 기업 및 기관에 서버 호스팅, 클라우드 컴퓨팅 및 기타 서비스를 제공하여 발생하는 임대 수입에서 발생하고, 반면 데이터센터의 건설 및 운영에는 많은 자본 투자가 필요하며, 리츠를 통해 자산의 유동화를 달성하여 더 많은 투자자의 참여를 유도하고 데이터센터 개발에 대한 재정 지원을 제공할 수 있습니다.

통신 타워와 같은 통신 인프라. 통신 타워와 같은 통신 인프라는 디지털 통신을 위한 중요한 지원입니다. 이러한 자산은 일반적으로 비교적 안정적인 현금 흐름과 함께 장기적으로 안정적인 임대 계약을 맺고 있습니다. 이를 리츠의 기초자산으로 활용하면 흩어져 있는 통신 인프라 자원을 통합하고 자산의 운영 효율성을 높이며 투자자에게 안정적인 인컴 수익을 제공할 수 있습니다.

지능형 물류 저장 시설. 전자상거래의 급속한 발전을 배경으로 지능형 물류 창고 시설에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 이러한 자산은 디지털 기술을 통해 지능적으로 관리되어 창고 효율성과 서비스 품질을 향상시킵니다. 리츠의 수입원은 주로 창고 임대료와 물류 서비스 수수료입니다. 리츠의 기초 자산인 지능형 물류 및 창고 시설은 금융 시장의 힘을 활용해 건설 규모를 확대하고 산업 경쟁력을 강화할 수 있습니다.

2. 부동산과 결합한 웹3.0 자산의 형태를 모색하기 위해서는 다각적인 접근이 필요할 수 있습니다.

재산권 및 통행권 디지털화. 전통적인 권리에 포함되지 않는 부동산 소유권에 대한 이해관계를 디지털화하고 블록체인 기술을 통해 이러한 이해관계 중 일부를 나타내는 통행증을 발행할 수 있습니다. 이러한 패스스루 증서는 Web3 생태계에서 거래 및 양도할 수 있어 부동산 관련 자산의 유동성을 높일 수 있습니다. 예를 들어, 상업용 부동산 프로젝트의 창조적 가치와 관련된 지분을 여러 개의 패스로 나눌 수 있으며, 투자자는 자신의 자금력에 따라 해당 지분을 구매하여 부동산 관련 투자에 참여할 수 있습니다. 동시에 패스스루는 재산권을 명확하게 정의하고 추적할 수 있어 거래 비용과 리스크를 줄일 수 있습니다.

스마트 계약과 자동화된 관리. 스마트 계약 기술은 자산 관련 이해관계 거래 및 관리를 위한 자동화된 규칙과 프로세스를 개발하는 데 사용됩니다. 스마트 계약은 임대료 지불 및 계약 갱신과 같은 업무를 자동화하여 거래의 효율성과 투명성을 향상시킬 수 있습니다. 자산 관리 측면에서 스마트 계약은 요금 자동 징수, 시설 유지보수 자동 예약과 같은 기능을 실현하여 관리 비용을 절감할 수 있습니다. 또한 스마트 계약은 임대료 연체 시 자동으로 채무 불이행 처리 절차를 개시하는 등 사전 설정된 조건에 따라 특정 이벤트를 트리거할 수도 있습니다.

탈중앙화 금융(DeFi) 및 부동산 금융. 법률 준수를 조건으로 DeFi 플랫폼과 결합하여 부동산 프로젝트를 위한 새로운 자금 조달 채널을 제공합니다. 부동산 자산을 기반으로 담보 대출 패스스루를 발행함으로써 부동산 개발업체나 투자자는 DeFi 플랫폼에서 금융 지원을 받을 수 있습니다. 동시에 투자자는 부동산 담보 대출에 참여하여 수익을 얻을 수도 있습니다. 또한, 디파이의 유동성 채굴 및 기타 메커니즘을 통해 사용자가 부동산 관련 금융 활동에 참여하도록 장려하여 자산의 유동성과 가치를 높일 수 있습니다.

가상현실(VR)과 부동산 쇼케이스. VR 기술을 사용하여 부동산 프로젝트에 몰입감 넘치는 쇼케이스 경험을 제공하세요. 잠재 투자자는 VR 기기를 통해 부동산 프로젝트를 원격으로 방문하여 레이아웃, 시설, 주변 환경을 파악할 수 있습니다. 이는 부동산 프로젝트의 마케팅 효과를 향상시킬 뿐만 아니라 투자자에게 보다 포괄적인 정보를 제공하고 투자 결정의 위험을 줄여줍니다. 동시에 VR 기술을 블록체인 기술과 결합하여 부동산 프로젝트의 디지털 트윈을 구현함으로써 자산 관리 및 거래에 보다 직관적인 참조를 제공할 수 있습니다.

커뮤니티 거버넌스 및 공유 의사결정. 투자자와 사용자가 자산 관련 프로젝트의 거버넌스와 의사 결정에 참여할 수 있는 Web3 기반 자산 커뮤니티를 구축합니다. 투자자는 탈중앙화된 자율 조직(DAO) 형태를 통해 부동산 관리 및 시설 업그레이드 등 부동산 관련 프로젝트의 주요 사안에 대해 투표할 수 있습니다. 또한 커뮤니티 구성원들은 지식, 자원, 노동력 등을 제공하여 부동산 프로젝트의 발전을 도모하고 가치의 공동 창출과 공유를 실현할 수 있습니다.

데이터 기반 의사결정 및 평가. 블록체인 기술을 사용하여 부동산 데이터를 안전하게 저장하고 공유함으로써 투자자에게 보다 정확하고 투명한 시장 정보를 제공합니다. 부동산 거래 데이터, 임대 데이터, 사용자 행동 데이터 등을 분석하여 보다 과학적인 부동산 평가 모델을 구축함으로써 투자자가 보다 현명한 투자 결정을 내릴 수 있도록 돕습니다. 동시에 데이터 기반 의사결정은 부동산 프로젝트의 운영과 관리를 최적화하여 자산의 가치와 수익성을 높일 수 있습니다.

세 가지 전략과 사례

자산 심사 및 통합 강화. 데이터 센터, 통신 인프라, WEB3와 통합된 혁신 자산 등 안정적인 현금 흐름과 성장 잠재력을 갖춘 디지털 자산을 선별합니다. 이러한 자산은 일반적으로 장기 임대 계약과 안정적인 수입원을 보유하고 있어 리츠의 기초 자산 요건을 충족하며, 디지털 자산을 통합하여 규모의 경제 효과를 창출합니다. 분산된 여러 디지털 자산을 인수 및 합병을 통해 대형 리츠 자산 패키지로 결합하여 자산 운영 효율성과 시장 경쟁력을 높일 수 있습니다.

전문적 관리 및 운용에 중점을 둡니다. 기술, 법률, 산업, 금융 및 기타 전문가로 구성된 관리팀을 구성하며, 가급적 디지털 자산 분야에서 장기간 전문 지식과 경험을 갖춘 전문가로 구성합니다. 관리팀은 디지털 자산의 안정적인 운영과 지속적인 부가가치 창출을 위해 자산의 일상적인 운영, 유지보수 및 업그레이드를 담당하고, 사물인터넷(IoT), 빅데이터 분석 등 첨단 디지털 관리 기술을 도입하여 자산 관리의 효율성과 서비스 품질을 향상시킵니다. 자산의 운영 상태를 실시간으로 모니터링하고 자원 배분을 최적화함으로써 운영 비용을 절감하고 수익 수준을 향상시킵니다.

금융 혁신 및 자금 조달 채널을 적절히 활용합니다. 금융 혁신 도구의 사용을 확대하여 리츠와 디지털 자산의 결합을 위한 더 많은 자금 조달 옵션을 제공합니다. 예를 들어, 디지털 자산유동화증권(ABS)과 블록체인 채권을 발행하여 더 많은 투자자의 참여를 유도하고, 자금 조달 채널을 확대하고 전통 금융기관 및 신흥 핀테크 기업과 협력할 수 있습니다. 은행 대출, 채권 발행, 주식 금융 및 기타 방법을 통해 디지털 자산의 취득, 구축 및 운영을 위한 자금을 조달합니다.

리스크 관리 및 규정 준수 운영에 중점을 둡니다. 디지털 자산의 시장 위험, 기술적 위험, 법적 위험 등을 효과적으로 식별하고 관리할 수 있는 종합적인 위험 관리 시스템을 구축합니다. 다각화 및 위험 헤지를 통해 투자 포트폴리오의 위험 수준을 낮추고, 관련 법률, 규정 및 규제 요건을 준수하여 리츠와 디지털 자산의 결합이 합법적이고 규정을 준수하는 틀 내에서 이루어지도록 합니다. 규제 당국과의 소통과 협력을 강화하여 정책 동향을 파악하고 비즈니스 전략을 조정합니다.

4가지 리스크와 과제

자산 가치 평가 로직을 재구성할 필요가 있습니다. 디지털 자산 시장은 비교적 새롭고 빠르게 변화하고 있으며, 기술 발전, 시장 수요, 경쟁 환경 등 다양한 요인에 의해 그 가치가 영향을 받습니다. 예를 들어, 데이터 센터의 가치는 클라우드 컴퓨팅 기술의 발전, 새로운 데이터 스토리지 수요 또는 경쟁업체의 등장으로 인해 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 리츠의 기초 자산인 디지털 자산의 가치를 정확하게 평가하기는 어렵습니다.

또한 디지털 자산을 평가할 때 전통적인 부동산 평가 방법이 완전히 적용되지 않을 수 있습니다. 디지털 자산은 고유한 기술적 특성과 비즈니스 모델을 가지고 있어 새로운 가치평가 모델과 지표를 개발해야 합니다. 예를 들어 데이터 센터의 경우 지리적 위치, 바닥 면적과 같은 전통적인 요소 외에도 서버 용량, 네트워크 대역폭, 에너지 효율 등 디지털 자산에 특화된 요소를 고려해야 합니다.

기술 위험 및 보안. 데이터 센터 및 통신 네트워크와 같은 디지털 자산은 정상적인 운영을 보장하기 위해 매우 안정적인 기술 장비와 시스템이 필요합니다. 기술적 장애, 해커 공격, 자연재해 등으로 인해 디지털 자산이 중단되거나 손상되어 리츠의 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어 대규모 사이버 공격으로 데이터 센터가 다운되어 임차인을 잃고 임대 수입이 감소할 수 있습니다.

디지털 자산에는 고객 정보 및 영업 비밀과 같은 대량의 민감한 데이터가 포함되는 경우가 많습니다. 데이터 유출이나 보안 침해는 디지털 자산의 소유자와 사용자에게 심각한 법적 및 평판 위험을 초래할 수 있으며, 리츠 투자자도 디지털 자산의 보안에 대한 우려를 가질 수 있으며, 이는 투자 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

규제를 통합하고 조율해야 합니다. 디지털 자산에 대한 규제 정책은 국가와 지역마다 다르며 규제 프레임워크는 계속 진화하고 있습니다. 이로 인해 리츠와 디지털 자산의 결합에 대한 불확실성이 발생합니다. 예를 들어 특정 국가에서는 디지털 자산의 발행, 거래, 보유에 엄격한 제한이 있을 수 있으며, 이는 리츠의 디지털 자산 취득과 운영에 영향을 미칠 수 있습니다.

디지털 자산에는 금융 규제 기관, 통신 규제 기관, 데이터 보호 당국 등 여러 규제 기관이 관여합니다. 여러 부문 간에 상충되는 규제 목표와 정책이 있을 수 있으므로 효과적인 조정과 협력이 필요합니다. 이는 리츠와 디지털 자산을 결합하는 데 따른 규제 복잡성과 비용을 증가시킵니다.

시장 수용성 및 투자자 교육. 전통적인 부동산에 비해 디지털 자산은 여전히 대부분의 투자자에게 상대적으로 잘 알려져 있지 않습니다. 투자자들은 디지털 자산의 특성, 위험 및 이점에 대한 이해가 부족할 수 있으며 디지털 자산 리츠에 투자하는 것을 경계할 수 있습니다. 예를 들어 일부 투자자는 디지털 자산의 기술적 복잡성, 가치 변동성, 규제 불확실성에 대해 우려할 수 있습니다.

디지털 자산 리츠의 시장 수용성을 높이려면 디지털 자산의 기초, 투자 위험 및 수익 특성에 대한 투자자 교육을 강화할 필요가 있습니다. 금융기관과 규제 당국은 세미나를 개최하고 투자자 가이드를 발행하여 투자자의 지식과 위험 인식 수준을 높일 수 있습니다.