tài sản đóng băng

Cha mẹ bạn không mua ngôi nhà đó để đầu tư. Họ mua nó đơn giản vì cần một nơi để sống, vì họ có đủ khả năng trả tiền thế chấp với mức thu nhập hiện tại, vì có những trường học tốt gần đó, và vì mọi người khác cũng làm vậy. Họ đã sơn lại phòng khách hai lần, tranh cãi nhiều năm về việc cải tạo nhà bếp, nhưng chưa bao giờ thực sự cải tạo nó. Họ đã nuôi dạy con cái ở đây và sẽ dành thời gian nghỉ hưu của mình ở đây. Vô tình, họ đã xây dựng nên tài sản quý giá nhất trong cuộc đời mình. Giờ đây, họ đang chật vật trả tiền viện phí, và ngôi nhà chỉ trị giá 1,2 triệu đô la. Một con số liên tục xuất hiện trong các nghiên cứu tài chính gần đây là: 124 nghìn tỷ đô la. Đây là tổng số tài sản dự kiến ​​sẽ được chuyển giao từ thế hệ cũ sang thế hệ trẻ trong 25 năm tới. Các nhà phân tích gọi đó là "Sự chuyển giao tài sản lớn". Việc truyền thông đưa tin về điều này dường như hoàn toàn tích cực, đặc biệt là đối với những người nhận được tài sản được chuyển giao. Liệu điều đó có thực sự đúng? Phần lớn tài sản được chuyển giao thiếu tính thanh khoản, và phần lớn trong số đó là bất động sản. Thế hệ bùng nổ dân số đã mua nhà khi giá cả hợp lý, trả hết nợ trong nhiều thập kỷ, và chứng kiến ​​sự tăng giá bất động sản trở thành nguồn tài sản chính của họ. Tuy nhiên, thế hệ thừa kế những bất động sản này đã bất lực chứng kiến ​​giá nhà tăng cao đến mức họ không thể mua nổi. Ngày nay, những bất động sản này vẫn rơi vào tay họ, nhưng chúng thiếu tính thanh khoản, mang gánh nặng về mặt cảm xúc, liên quan đến các thủ tục pháp lý rườm rà và ngày càng khó sử dụng trên thực tế. Đây là vấn đề mà con số 124 nghìn tỷ đô la trong tiêu đề không phản ánh được. Để hiểu tại sao điều này lại quan trọng đến vậy, chúng ta phải hiểu ngành nhà ở đã thay đổi như thế nào kể từ những năm 1960. Bản chất của nhà ở đã biến đổi. Ban đầu, nhà ở chỉ đơn giản là nơi trú ẩn khỏi thời tiết; nó dần dần phát triển thành một công cụ tài chính chính cho tầng lớp trung lưu Mỹ. Đối với các gia đình có thu nhập dưới mức thu nhập cao nhất, nhà ở không còn chỉ là một trong nhiều tài sản, mà là tài sản quan trọng nhất. Vốn chủ sở hữu bất động sản là khoản chi tiêu lớn nhất trong bảng cân đối kế toán của các hộ gia đình Mỹ, vượt xa tổng giá trị của tài khoản hưu trí, cổ phiếu và tất cả các tài sản khác. Thế hệ bùng nổ dân số đã tích lũy được khối tài sản khổng lồ thông qua loại tài sản này trong điều kiện mà hiện nay không còn tồn tại. Khi họ mua nhà, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập nằm trong khoảng từ 2 đến 3,5. Trong vài thập kỷ tiếp theo, họ đã trả hết nợ thế chấp khi tiền lương thực tế tăng lên. Đến quý đầu tiên năm 2025, tài sản bất động sản của thế hệ bùng nổ dân số đã đạt 19,5 nghìn tỷ đô la, chỉ bằng một phần nhỏ so với năm 1990.

Thế hệ Millennials bước vào thị trường nhà ở ngày nay phải đối mặt với tình trạng giá nhà cao hơn gấp đôi so với giá nhà mà cha mẹ họ đã mua. Họ phải gánh chịu khoản vay sinh viên mà cha mẹ họ không hề có. Lãi suất thế chấp mà họ phải đối mặt khiến việc trả góp hàng tháng cho những ngôi nhà có giá trung bình gần như không thể chi trả đối với người có thu nhập trung bình. Chỉ riêng khoản tiền đặt cọc, cùng với việc giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tích lũy tiết kiệm, đã tạo ra một cái bẫy tự nhiên.

• Phân chia: Khi bốn anh chị em thừa kế một tài sản, công nghệ mã hóa cho phép mỗi người nắm giữ chính xác phần sở hữu của mình dưới dạng kỹ thuật số, có thể được giao dịch, bán hoặc nắm giữ độc lập mà không cần phải thống nhất về cách xử lý tài sản vật chất. Khi quyền sở hữu có thể lập trình được, các tranh chấp pháp lý hiện tại phát sinh từ thừa kế sẽ được đơn giản hóa đáng kể.

• Tính di động: Tài sản được mã hóa có thể được đưa vào danh mục đầu tư cùng với cổ phiếu, tiền điện tử và các tài sản khác. Chúng có thể được quản lý từ xa, chuyển nhượng xuyên biên giới và cuối cùng được sử dụng làm tài sản thế chấp cho các giao thức tài chính phi tập trung (DeFi). Các hạn chế về địa lý đối với bất động sản không còn giới hạn tính linh hoạt tài chính của người thừa kế.

• Khả năng tiếp cận: Đối với những người thừa kế không đủ khả năng mua tài sản nhưng sắp được thừa kế, mã hóa tài sản cho phép họ tham gia một phần. Đối với những người em ruột thừa kế phần nhỏ hơn, quyền sở hữu một phần cho phép họ nắm giữ tài sản vật chất thay vì thanh lý ngay lập tức phần của mình.

Thị trường đã chuyển động theo hướng này. Tính đến đầu năm 2026, tổng giá trị của các tài sản thực tế được mã hóa đã đạt 26 tỷ đô la Mỹ về tài sản phân tán và 388 tỷ đô la Mỹ về tài sản đại diện, và vẫn đang tăng trưởng nhanh chóng.

Thị trường đã chuyển biến theo hướng này. Tính đến đầu năm 2026, tổng giá trị của các tài sản thực tế được mã hóa đã đạt 26 tỷ đô la Mỹ về tài sản phân tán và 388 tỷ đô la Mỹ về tài sản đại diện, và vẫn đang tăng trưởng nhanh chóng.

Bất động sản vẫn chỉ chiếm một phần nhỏ của thị trường, nhưng cơ sở hạ tầng đang được xây dựng—chẳng hạn như ví điện tử, thanh toán trên chuỗi và quyền sở hữu có thể lập trình—đã đạt đến mức không thể đạt được cách đây hai năm. Svanevik chỉ ra rằng các sản phẩm mà Nansen đang phát triển ngày nay sẽ không thể thực hiện được cách đây hai năm vì cơ sở hạ tầng chưa đủ trưởng thành. Nhưng điều đó đã thay đổi. Điều này không có nghĩa là mã hóa sẽ giải quyết được cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở. Giá nhà sẽ không giảm chỉ đơn giản vì việc chuyển nhượng quyền sở hữu dễ dàng hơn. Các vấn đề cấu trúc trong thị trường, chẳng hạn như hạn chế về nguồn cung, lãi suất cố định và sự tách rời dài hạn giữa giá nhà và tiền lương, vẫn còn tồn tại. Chúng ta cũng không biết liệu việc tài chính hóa tài sản kém thanh khoản cuối cùng mà hầu hết các hộ gia đình sở hữu có cải thiện cuộc sống của họ hay chỉ đơn giản là làm cho các vấn đề của họ dễ chuyển giao hơn. Mã hóa tài sản (tokenization) giải quyết một vấn đề cụ thể và cấp bách hơn. Nó liên quan đến điều gì sẽ xảy ra khi 25 nghìn tỷ đô la tài sản bất động sản được chuyển giao giữa hai thế hệ: một thế hệ đầu tư toàn bộ tài sản của họ vào bất động sản, trong khi thế hệ kia coi tài sản là linh hoạt, kỹ thuật số và không nhất thiết phải gắn liền với một địa chỉ vật lý. Đối với hầu hết chủ nhà có vốn chủ sở hữu nhà, các công cụ rút vốn chủ sở hữu nhà hiện có là không thực tế. Việc rút tiền mặt và tái tài trợ đòi hỏi phải từ bỏ lãi suất thế chấp 3% để đổi lấy lãi suất 7%. Các khoản tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) và các khoản vay vốn chủ sở hữu nhà đều yêu cầu điều kiện thu nhập, điều mà người về hưu thường khó đáp ứng. Thế chấp ngược mang theo sự kỳ thị 30 năm và tạo ra các vấn đề thừa kế phức tạp. Bán nhà sẽ kích hoạt cả bẫy thuế và việc thiết lập lại lãi suất. Mỗi lựa chọn đều tiềm ẩn những khoản lỗ mà người nắm giữ không thể gánh chịu. Việc chuyển giao tài sản đã bắt đầu, với tổng giá trị ước tính khoảng 1,5 nghìn tỷ đô la mỗi năm, và đang tăng tốc. Thế hệ Millennials đầu tiên sẽ bước sang tuổi 45 vào năm 2026. JPMorgan Chase, BlackRock và Franklin Templeton đều đã tham gia vào lĩnh vực tài sản được mã hóa trong hai năm qua, xây dựng cơ sở hạ tầng cho thời điểm này. CEO của Robinhood, Vlad Tenef, đã viết năm ngoái rằng việc chuyển giao tài sản này đi kèm với sự thay đổi công nghệ và sẽ rất quan trọng trong những năm tới. Thế hệ thừa kế khối tài sản này quen với việc giữ tài sản tài chính trong ví của họ, chứ không phải trong tủ hồ sơ. Câu hỏi thực sự là họ sẽ đối phó như thế nào với hệ thống hiện tại dựa trên các tài liệu giấy và các giao dịch do môi giới thực hiện. Mỗi thế hệ tích lũy tài sản bằng ngôn ngữ quen thuộc của riêng mình. Thế hệ tiếp theo sau đó cần phải dịch nó sang một ngôn ngữ khác.