米国不動産業界に吹き荒れる暗号資産の風

ダントン、ゴールデンファイナンス

現地時間水曜日、連邦住宅金融庁（FHFA）のプルテ長官はソーシャルメディアに次のように投稿した：「徹底的な調査の結果、米国を『暗号通貨の首都』にするというトランプ大統領のビジョンに従った。本日、私はファニーメイとフレディマックに対し、暗号通貨を住宅ローン申請時にみなし資産として含める準備を始めるよう命じます。"この指令は、米国政府が支援する事業者が住宅ローンの適格性を評価するために使用する資産の審査基準を大幅に変更する可能性を示すものであり、米国における暗号通貨の普及を促進するというトランプ政権の表明した目標に沿ったものです。

ついに米国不動産業界にも暗号資産の風が吹き込んできた。

I. なぜ暗号通貨を住宅ローン申請のみなし資産として記載する必要があるのでしょうか？

核心的な理由は、米国の住宅市場の低迷だ。米国の住宅所有率は過去50年間比較的安定しており、人口の約62％が住宅を所有している。しかし、近年の新規住宅申し込み件数は激減している。住宅ローン金利が2022年初頭に流行の低水準から上昇して以来、米国の住宅市場は低迷を続けている。住宅販売件数は昨年、30年来の谷間近くまで落ち込み、2年連続の販売不振となった。今年のこれまでのところ、高金利と住宅価格によって落ち込んでおり、なかなか好転が見られない。レッドフィンのデータによると、4月の時点で、全米の住宅市場では売り手が買い手を34％近く上回っている。

また、住宅ローンの組成件数（貸し手と借り手が協力して住宅ローンを組むプロセス）は、2024年半ばにほぼ記録的な低水準に落ち込み、2025年第1四半期にはほとんど改善が見られなかった。住宅供給問題と借入コストである。

2012年から2026年第3四半期までの住宅ローン組成予測。出所：Statista

まず、住宅供給が需要に対して十分に伸びていない。住宅建設は遅れており、潜在的な住宅購入者ではなく投資家が購入する住宅が増え、高齢の住宅所有者は老人ホームに入居するよりも自宅で暮らすことを依然として選択している。

借り入れも割高になっており、ローン組成の減少をインフレ抑制のための連邦準備制度理事会（FRB）の利上げ努力のせいだとする声も多い。しかし、サブプライム危機の余波から、銀行のローン審査の厳しさは無視できない。例えば、頭金が20％以下であること、クレジットスコアが700点以上であること、安定した収入源があることを証明する必要があることなどだ。買い手がローンを組めないために、多くの住宅取引がキャンセルされている。

こうしたデメリットに直面した米国政府は、住宅所有者がお金を借りやすくする方法を模索し、最終的に暗号通貨に期待をかけた。

次に、連邦住宅金融庁（FHFA）の指令の内容をざっと見てみよう

連邦住宅金融庁（FHFA）のプルテ長官は2日、暗号通貨を住宅ローン申請の公認資産としてリストアップした指令に署名し、暗号通貨が米国の住宅融資制度の中核に含まれる初めての出来事となった。

連邦住宅金融庁（FHFA）

について：暗号通貨をリスク評価における

決定番号2025-360

暗号通貨をリスク評価における資産として考慮する指令の発行について（ファニーメイおよびフレディマック）

暗号通貨をファニーメイとフレディマックに行われた一戸建て住宅ローンの資産とみなす

ファニーメイとフレディマック（「企業」）は、持続可能な長期的住宅所有権を確保する慎重な基準を通じて、住宅ローンの流通市場に安定性と流動性を提供することで、米国の住宅金融システムにおいて重要な役割を果たしています。

暗号通貨は新興の資産クラスであることから、株式市場や債券市場以外で富を築く機会を提供する可能性があります。

暗号通貨は一般的に、ローンの決済前に暗号通貨が米ドルに変換されていない「ビジネス」に提供される住宅ローンの住宅ローンリスク評価プロセスでは考慮されない。

一方、米連邦住宅金融庁（FHFA）は現在、企業の一戸建て住宅ローンのリスク評価において借り手の資産を追加で考慮することで、企業組織が準備金に使用できる資産情報をすべて評価し、信用力のある借り手による持続可能な住宅所有の実現を促進できる可能性があると判断しています。また、信用力のある借り手による持続可能な住宅所有の達成を促進する。したがって、連邦住宅金融庁は、受託者としての立場から、暗号通貨を米ドルに変換する必要なく、それぞれの一戸建て住宅ローンのリスク評価において、暗号通貨を準備資産として考慮する案を作成するよう、企業レベルの機関に指示する。暗号通貨を米ドルに変換する必要はありません。企業レベルの機関は、米国が規制する集中取引所において証明および保管が可能であり、すべての適用法を遵守する暗号通貨資産のみを考慮すべきである。さらに、各企業は、市場のボラティリティを調整し、準備金に占める暗号通貨の割合が 適切にリスク調整されていることを確保することを含め、独自の評価に基づく追加的な リスク軽減策を検討すべきである。いかなる変更も実施する前に、企業は取締役会に提出し承認を受けた後、連邦住宅金融庁（FHFA）に提出し審査を受けなければならない。

この命令は直ちに発効し、合理的に実行可能な限り速やかに実施されるものとする。

William J. Pálte 米国連邦住宅金融庁長官

第3に、暗号通貨を住宅ローン申請の公認資産に含める意義は何でしょうか？

1.不動産市場の改善

前述の通り、米国の不動産市場は低迷しており、この政策は不動産市場の需要を刺激する可能性がある。暗号資産を保有する人々が住宅購入者の仲間入りをすることで、市場の需要が高まり、不動産市場の低迷相場が緩和され、不動産市場の安定と発展の促進にプラスの役割を果たすことができる。

2.有利な暗号通貨の貸し手

連邦住宅金融局（FHFA）は暗号通貨を公式に認めており、より多くの借り手のために連邦政府の融資プログラムを大きく開放する可能性があります。2024年、FHFAは単独で76,000件以上、総額2,300億ドルの一戸建て住宅ローンを実行した。 

米証券取引委員会（SEC）が発行したStaff Accounting Bulletin No.121の銀行規則によると、ほとんどの銀行は2025年1月23日まで暗号通貨担保のローンや住宅ローンを提供できない。この規則では、金融機関は暗号通貨をバランスシート上の資産ではなく負債としてカウントする必要があります。

しかし、連邦住宅局（FHA）、退役軍人省（VA）、米農務省（USDA）といった連邦政府の制度を利用したローンでは、現在、借り手が暗号通貨を担保にすることは認められていません。実際、連邦政府のローンの中には、暗号通貨の売却で得たドルの清算金を頭金に充てることさえ認めていないものもある。

Bitcoin mortgage and bond companyであるPeople's Reserveの創設者であるCJ Konstantinos氏は、ビットコインはファニーメイとフレディマックを規制することで、連邦住宅金融局（FHFA）の住宅ローン担保証券市場の縮小にさらに貢献できると述べた。は住宅ローン担保証券市場を規制している。

3.暗号資産と伝統的な金融システムとの統合を促進する

FHFAの指令は、伝統的な金融分野における暗号通貨の大きなブレークスルーであり、デジタル資産が米国の住宅信用の中核システムに統合されることを意味する。 暗号通貨と不換紙幣は、人々の生活において等しく重要な役割を果たす。それはまた、一般の人々が暗号資産に対する理解を深め、日常生活での普及を加速させる後押しとなるだろう。

4、業界はどう考えているか？

ビットコインの支持者たちはPulteのオープン性を称賛し、透明性のある紙の記録など、貸し手が好む機能はすでにデジタル資産に組み込まれていると言う人もいた。

• Redfin のチーフエコノミスト、ダリル・フェアウェザー氏： 「これは大きな勝利だ。strong>"これは暗号通貨擁護派にとって大きな勝利であり、デジタル資産に他の資産と同じ扱いを与えるものです。"現在、株式投資は適格準備資産として挙げられているが、貸し手は通常、ボラティリティの高い個別株や暗号通貨を割安に評価している。"評価額がボラティリティに対して合理的に調整されている限り、暗号資産を準備金としてカウントすることは十分に可能である。"

• Realtor.comのチーフエコノミスト、ダニエル・ヘイル（Danielle Hale）氏：「2つの大手が暗号通貨を担保として受け入れるとしたら、銀行が現在のルールを変える強い動機になるでしょう。そうでなければ、基準を満たすために暗号資産を売却しなければならなかった人々（おそらく彼らが住宅所有権をあきらめた主な理由）が、直接融資を受ける資格を得ることができるようになり、実質的に適格な買い手のプールが拡大する。"
  

• ビットコインのマイニング・アズ・ア・サービスであるBlockwareのアナリスト、Mitchell Askew氏は次のように述べています：資産の流動性と透明性のあるエスクロー（つまり、そのパブリック・ブロックチェーン）は、住宅ローンの「完璧な担保」となります。"完璧な担保"

一部の業界関係者も懸念を表明している。

• Bitcoin mortgageを製造するStrike社は、Crypto is a major player in the crypto industry.strong>現状の暗号通貨ローンにはいくつかのリスクがあります。ボラティリティは大きな要因です。BTCの価格が急激に下落した場合、融資比率が上昇し、"マージンコールや清算、つまりタイミング悪く強制的に売却される引き金になる可能性がある"。

• あるコメンテーターは、貸し手もリスクにさらされていると主張した。従来の住宅ローンは、借り手の収入や資産が比較的安定していることを前提としていた。今は、純資産が1週間で50％も変動するような借り手を相手にしている。担保にビットコインからランダムなDeFiトークンまでさまざまな資産が含まれている場合、ポートフォリオのストレステストをどのように行うのでしょうか？"